Regulierung extrem – Wie der Staat Immobilienbesitzer regelrecht enteignet

Posted by articleuzr on Mai 16th, 2013 — Posted in Immobilien

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Eigentlich ist Eigentum in Deutschland geschützt. Immobilienbesitzer können sich aber dessen nicht immer sicher sein. Ein Paragraf im Baugesetzbuch erlaubt Kommunen weitreichende Eingriffe in die Rechte der Eigentümer.
Für viele Wohnungs- und Hausbesitzer im Berliner Bezirk Pankow ist mit dem Jahr 2013 eine harte Zeit angebrochen: Sie sind nicht mehr Herr über ihr Eigentum. Seit Anfang Januar stehen Teile des Bezirks unter baulichem Sonderrecht. Die Besitzer von Häusern etwa am Prenzlauer Berg können nicht mehr frei darüber bestimmen, ob sie ein zweites Bad oder eine Fußbodenheizung in ihre Wohnung einbauen, oder ob sie Wohnungen zusammenlegen und Autostellplätze schaffen.

Für all das brauchen sie jetzt eine Genehmigung. Auf diese Weise will Stadtentwicklungsbaurat Jens-Holger Kirchner (Grüne) den Charakter des Bezirks erhalten und Luxusmodernisierungen verhindern. Durch die Verbote sollen Mieterhöhungen verhindert werden.

Dass der Bezirk überhaupt die Möglichkeit zu solchen weitreichenden Eingriffen in die Rechte der Eigentümer hat, liegt an Paragraf 172 des Baugesetzbuchs. Er schafft den Rahmmen für sogenannte Erhaltungssatzungen, die den Kommunen erlauben, in ausgewählten Gebieten spezielle Auflagen für die Hausbesitzer zu erlassen. Diese reichen von Umbauten bis zu Vorkaufsrechten. „In manchen Fällen bedeuten die Vorgaben eine regelrechte Enteignung“, zitiert die „Welt am Sonntag“ Peter-Georg Wagner vom Immobilienverband Deutschland.

Erzwungene Kosten, aber keine höhere Miete

Der Paragraf hat viele Facetten. Berlin nutzt ihn, um Luxusumbauten zu verhindern, die die Mieten hochtreiben. An anderen Orten werden Eigentümer mit diesem Werkzeug dagegen zur der Verschönerung eines Viertels gezwungen – und damit zu teuren Arbeiten an ihren Häusern. In manchen Fällen können sie anschließend noch nicht einmal die Kosten weiterreichen, weil es sich um eine Erhaltungssanierung handelt. Dazu zählt zum Beispiel das Streichen der Fassade.

Im Extremfall müssen die Eigentümer bei solchen Auflagen doppelt zahlen: Einmal zum Beispiel fürs Streichen und ein zweites Mal am Ende der Sanierungsphase – für den gestiegenen Verkehrswert ihrer Häuser. Die Kommune hat die Möglichkeit, die Hausbesitzer über eine Ausgleichsabgabe am gestiegen Wert des sanierten Viertels zu beteiligen. Schließlich machen neue Gehwege und gepflanzte Bäume einen Stadtteil attraktiver.

Vor allem in Großstädten greifen Behörden gerne auf Erhaltungssatzungen zurück, um ihre Ziele durchzusetzen – seien es Sanierungen von Stadtteilen oder die Erhaltung von Milieus. In München sind davon derzeit 14 Stadtgebiete mit rund 92 000 Wohnungen betroffen.

Wie sich Hausbesitzer wehren können

Ganz schutzlos sind die Immobilienbesitzer den Eingriffen über Paragraf 172 aber nicht ausgeliefert. Es gibt zwei Möglichkeiten, sich zu wehren: Zum einen kann man ein Normenkontrollverfahren einleiten lassen, um die Satzung direkt einer gerichtlichen Prüfung zu unterziehen. Das geht zum Beispiel, wenn die Satzung die Rechte der Eigentümer verletzt. Bei einer solchen Klage prüft das Gericht, ob die notwenigen Formalien eingehalten wurden und die Ziele der Satzung – zum Beispiel die Erhaltung eines Milieus – den Eingriff rechtfertigen.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, erst einmal abzuwarten und seine eigenen Umbaupläne weiter voranzutreiben. Lehnt die Behörde dann den Bauantrag ab, kann der Eigentümer dagegen vor dem Verwaltungsgericht klagen.

Für die Hausbesitzer in Berlin-Pankow könnte es noch weitere Einschränkungen ihrer Rechte geben. Neben den verbotenen Umbauten arbeitet Stadtbaurat Kirchner daran, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu untersagen. Das ginge dann nur noch mit einer ausdrücklichen Genehmigung des Bezirksamtes.
 
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