Archive for the ‘Immobilienberatung’ Category

Miete kürzen: Wenn der Fahr­stuhl im Haus defekt ist

Freitag, Februar 10th, 2017

Ein Leser fragt: Ich wohne im zweiten Stock. Der Aufzug ist defekt. Wie viel weniger Miete muss ich nun zahlen?

Finanztest antwortet: Der Kürzungs­betrag wird wohl zwischen 1 und 5 Prozent Ihrer Bruttomiete (Miete plus Betriebs­kosten) liegen. Entscheidend ist insbesondere, in welcher Etage Ihre Wohnung liegt. Das Gesetz nennt keine konkreten Beträge. Es sagt nur allgemein, dass die Miete bei einem Wohnungs­mangel um einen „angemessenen“ Betrag gemindert ist. Alte Urteile können Orientierung geben. Im Jahr 2014 entschied etwa das Berliner Amts­gericht Tempelhof-Kreuz­berg, dass ein Mieter in der zweiten Etage die monatliche Miete um 3 Prozent reduzieren darf, wenn der Aufzug (Az. 2 C 207/13) einen ganzen Monat lang defekt ist.

Der Kürzungs­betrag wird größer, je höher die Wohnung liegt. Das Amts­gericht Berlin-Mitte gestand einem Mieter im sechsten Stock eine Kürzung von 15 Prozent pro Monat zu (Az. 10 C 3/07).

Persönliche Umstände spielen keine Rolle: Sie dürfen nicht etwa mehr kürzen, weil Sie als Schwerbehinderter den Aufzug dringender brauchen als andere. Der Grund­satz bedeutet aber auch: Sie dürfen auch dann kürzen, wenn der Aufzug während Ihres Urlaubs kaputt ist.

Seite besuchen:

https://www.test.de

Bei der Immobilienfinanzierung von der Leitzinssenkung profitieren

Donnerstag, März 10th, 2016

Ganz überraschend hat die europäische Zentralbank (EZB) diesen Donnerstag den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt, um der noch immer schwierigen fiskalpolitischen Lage in den EURO-Ländern Einhalt zu gebieten. Die Finanz und Aktienmärkte reagieren prompt auf die Zinssenkung, welche bei den deutschen Verbrauchern gemischte Gefühle hervorrufen dürfte. Während sich Sparer und Anleger über die niedrigen Zinsen beklagen, können sich Immobilienkäufer über das historische Zinstief freuen.

 

Abschnitte dieses Artikels:

Leitzins als zentrale Stellschraube der Finanzwirtschaft

Die wirtschaftliche und finanzielle Lage in der EURO-Zone erholt sich in kriesengebeutelnden Staaten wie Griechenland oder Spanien nur gemächlich. Um den Verbrauchern in südeuropäischen Staaten die Aufnahme von Krediten zu erleichtern, hat die EZB diese Woche den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt. Der Leitzins bestimmt als wichtiges fiskalpolitisches Instrumentarium den Zinssatz, zu dem die EZB ihre Finanzgeschäfte mit angeschlossenen Kreditinstituten abwickelt. Darüber hinaus beeinflusst er sämtliche Zinssätze einer Volkswirtschaft.

Zinstief langfristig nutzen

So richten sich beispielsweise auch die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen nach dem Leitzins. Durch die jüngste Zinssenkung dürften Baufinanzierungen günstiger werden. Wer derzeit den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung plant, sollte sich für die Finanzierung die günstigen Konditionen möglichst langfristig sichern. Besonders rentiert sich nach der Ansicht von Experten eine Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren bei Immobilienkrediten. Für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen Kreditnehmer aktuell im Schnitt 2,5 Prozent Zinsen. Wird die Zinsfestschreibung auf 20 Jahre ausgedehnt, kostet der Kredit derzeit durchschnittlich 3,3 Prozent Zinsen. Allerdings gilt es trotz der historisch niedrigen Konditionen, den Abschluss einer Finanzierung nicht zu überstürzen. Denn kurz- und mittelfristig sollen die Zinsen nicht signifikant ansteigen.

 

Aufgespürt:

http://www.immobild.de/bei-der-immobilienfinanzierung-von-der-leitzinssenkung-profitieren

Ablösung Baukredit: So hoch darf die Vorfälligkeits­entschädigung sein

Mittwoch, Dezember 16th, 2015

Viele Banken verlangen zu hohe Entschädi­gungen von Kreditnehmern, die ihr Hypotheken­darlehen vorzeitig ablösen oder nicht abnehmen. Der Rechner von Finanztest ermöglicht es Ihnen, die maximal zulässige Vorfälligkeits­entschä­digung zu berechnen. Neu seit Oktober 2015: Der Rechner berück­sichtigt jetzt auch Sondertilgungs­rechte und rechnet auch in der Vergangenheit – ab 2012 – gezahlte Entschädigungen nach.

Diese Rechte haben Kreditnehmer

In bestimmten Fällen haben Kreditnehmer das Recht, ihr Darlehen bereits vor Ablauf der Zins­bindung zurück­zuzahlen. Das gilt vor allem anläss­lich eines Haus­verkaufs. Die Bank kann im Gegen­zug einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht zu dem Zins­satz anlegen kann, den sie für das Darlehen bekommen hätte. Das gleiche gilt, wenn der Kreditnehmer ein vertraglich vereinbartes Darlehen gar nicht erst abnimmt. Die Höhe der Entschädigung hängt vom Zins­satz ab, den eine Bank für ihre Ersatz­anlage zugrunde legt. Je nied­riger der Zins­satz, desto höher die Entschädigung. Nach der Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hofs müssen die Banken für die Ermitt­lung der Entschädigung die Rendite für Pfand­briefe heran­ziehen.

So rechnen Sie selbst

  • Daten. Geben Sie in das Excel­programm die Daten Ihres Kredits ein. Sie benötigen lediglich den Ablöse­termin, die Höhe der Rest­schuld zum Ablöse­termin, den Zins­satz, die Monats­rate und das Ende der Zins­bindung. Falls Sie das Recht auf Sondertilgungen haben, geben sie die deren maximal mögliche Höhe an.
  • Berechnung. Nach Eingabe des Abschlags für ersparte Risiko- und Verwaltungs­kosten oder Über­nahme der voreinge­stellten Werte berechnet das Programm die Vorfälligkeits­entschädigung nach den Grund­sätzen der Recht­sprechung anhand der zum Ablös­termin maßgeblichen Pfand­briefrenditen. Liegt der Ablöse­zeit­punkt in der Zukunft, wird eine Rechnung auf Basis der aktuellen Pfand­briefrenditen erstellt.

Hinweis: Bitte speichern Sie den Excel-Rechner auf Ihre Fest­platte und öffnen Sie ihn direkt aus Excel. Dazu klicken Sie mit der rechten Maustaste auf den Link und wählen „Ziel speichern unter“ bzw. „Verknüpfung speichern unter“. Sie benötigen mindestens Excel 2007.

Gesehen:

www.test.de

Einnahmerekord für die Länder – Ständige Steuererhöhungen: Länder machen mit Grunderwerbssteuer Milliarden

Samstag, September 26th, 2015

Seit die Länder über die Grunderwerbssteuer bestimmen, sind die Sätze drastisch gestiegen. Das zeigen Zahlen des Statsitischen Bundesamtes. Im ersten Halbjahr 2015 haben die Länder dadurch einen neuen Einnahmenrekord eingefahren: 5,3 Milliarden Euro flossen in die Steuerkassen.

Die Hochrechnung zeigt: Für das Gesamtjahr 2015 dürften die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer erstmals zehn Milliarden Euro übersteigen. Das ist mehr als doppelt so viel, wie noch vor zehn Jahren. Im Jahr 2005, ein Jahr vor dem Wechsel der Zuständigkeit, zahlten Immobilienkäufer „nur“ 4,7 Milliarden Euro Grunderwerbssteuer.

Bei keiner anderen Steuer gingen die Sätze so rasant nach oben. „Deutschland dürfte damit im europäischen Vergleich in die Spitzengruppe bei den Erwerbsnebenkosten aufgestiegen sein“, sagte Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, der Tageszeitung „Die Welt“.

Länder erhöhen Grunderwerbssteuer 26 Mal

Inzwischen hätten die Bundesländer insgesamt 26-mal die Grunderwerbsteuer erhöht, berichtet „Die Welt“. Lag der Satz bundesweit im Jahr 2006 noch bei 3,5 Prozent, zahlen Immobilienkäufer im Saarland, in Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen inzwischen Spitzensätze von 6,5 Prozent. Dieser Höchstsatz gilt seit dem 1. Juli auch in Brandenburg. Nur in Bayern und Sachsen gilt noch der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent.

Haus-&-Grund-Präsident Kornemann kritisiert die hohe Steuerbelastung von Immobilienkäufern. Sie stehe im Kontrast zu den Absichten der Politik, den Bau von Wohnungen und die Eigentumsbildung stärker zu fördern. „Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent sind beim Kauf einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro allein 19.500 Euro Grunderwerbsteuer zu zahlen. Für viele Familien ist die Finanzierung und damit ein Stück eigene Altersvorsorge bei dieser Höhe nicht mehr zu stemmen“, sagte Kornemann der „Welt“.

Nebenkosten verteuern Hauskauf zusätzlich

Zumal die weiteren Nebenkosten wie Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten die Immobilie zusätzlich verteuern. Bei einem 300.000-Euro-Haus müssen Käufer über 100.000 Euro Eigenkapital mitbringen, wenn sie sich an die oft empfohlene 20-Prozent-Quote halten wollen. Und auch die Nebenkosten sollen Käufer idealerweise aus dem Eigenkapital bestreiten können.

Dennoch sind die Bundesländer noch nicht zufrieden, berichtet Kornemann. Niedersachsen habe angekündigt, die Grunderwerbsteuer „von derzeit bereits hohen fünf Prozent“ weiter zu erhöhen. „Bremen hat bereits angekündigt nachziehen zu wollen.“

Die Grunderwerbssteuer gilt für jeden Immobilienkauf, egal ob Neubau oder Bestand.

 

zur Webseite:

www.focus.de

Miete versus Rate – Mieter- oder Käufer-Typ

Dienstag, September 1st, 2015

Hamburg (ots) – Die erste eigene Wohnung oder das erste eigene WG-Zimmer beziehen die meisten Deutschen zu Beginn ihrer Ausbildung oder des Studiums. Nach einigen Jahren der beruflichen Entwicklung stellt sich dann die Frage, weiter zur Miete wohnen oder eine Immobilie erwerben. Beides hat Vor- und Nachteile und ob jemand eher ein Mieter oder Käufertyp ist beleuchtet das Baufinanzierungsportal Baufi24.de im Folgenden.

Typische Mieter sind oft ungebunden, mögen es flexibel und stellen diese Ansprüche auch an ihr Heim. Die Vorteile einer Mietwohnung liegen dabei klar auf der Hand: sie ist kündbar und kann jederzeit gewechselt werden. Außerdem ist die Höhe der Miete relativ geregelt, sie kann nur begrenzt und in gewissen Abständen erhöht werden. Ebenso ist der Mieter nur geringfügig an Instandhaltungskosten oder Reparaturen beteiligt und auch die Nebenkosten sind überschaubar. Allerdings hängen die Mietpreise auch von den Wohnorten ab. Der Quadratmeter in Hamburg, als Beispiel für ein Ballungszentrum, kostet 12,25 Euro. Dahingegen in Buxtehude, außerhalb vom Ballungsgebiet, bezahlt der Mieter nur 8,35 Euro*.

Interessenten die sich entscheiden eine Immobilie zu erwerben, möchten häufig Sicherheit und etwas Eigenes besitzen. „Hier ist wichtig, dass künftige Hausbesitzer hinreichend Eigenkapital mit in das Bauvorhaben einbringen, damit verringert sich automatisch die Laufzeit“, rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Somit müssen künftige Hausbesitzer schon am Anfang viel Geld aufbringen, um sich ihren Traum zu verwirklichen. Außerdem kommen im Laufe der Jahre regelmäßige Kosten wie Nebenkosten oder auch nicht geplante Ausgaben für Instandhaltung, Steuern und etwaige Reparaturen hinzu. „Auch für die Immobilienpreise gilt, in Ballungsgebieten zahlt der Kunde für dieselbe Immobilie mehr als außerhalb von diesen“, gibt Scharfenorth zu bedenken.

Die ersten Schritte gerade bei der Immobilienfinanzierung sind gut zu bedenken. Denn Miete ist nicht gleichzusetzen mit der monatlichen Abschlagzahlung. Kunden die monatlich 800 Euro Miete gezahlt haben und nun eben diese als Abschlag veranschlagen wollen, können sich bei einem Zins von 1,43 Prozent, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Tilgung von 2 Prozent einen Kredit von 120.000 Euro leisten. Oft reicht dies aber nicht aus und sobald die Zinsbindung abläuft werden die Karten neu gemischt. „Ich rate jedem Kreditnehmer die Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen und auch auf einen etwaigen Zinsanstieg vorbereitet zu sein. Nur dann macht die Immobile auch Spaß“, sagt Scharfenorth. Die Vorteile zur Miete kommen dann heraus, wenn der Kredit abgezahlt ist und dies sollte relativ schnell geschehen. Wie für alle Kunden monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell, einfach und unabhängig mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Über Baufi24

Baufi24.de ist mit mehr als drei Millionen Besuchern pro Jahr eines der bekanntesten Webportale für private Baufinanzierungen. Zukünftige Hausbesitzer bekommen hier weitreichende Informationen rund um das Thema Baufinanzierung und Immobilienkauf/-bau zur Verfügung gestellt. In seinem Leistungsportfolio vergleicht das Unternehmen die Angebote von mehr als 300 Banken. Mehr als 1.000 zertifizierte Berater stehen den Kunden in einem Partnernetzwerk mit Beratung und Expertise zur Seite. Weitere Informationen unter https://www.baufi24.de/

*https://www.wohnungsboerse.net

Pressekontakt:

Unternehmenskontakt: Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth, Tel. +49 (0) 
800 808 4000 E-Mail: redaktion@baufi24.de
Pressekontakt: Hasenclever Strategy, Walter Hasenclever, Tel: +49 421
42 76 37 39, Mobil: +49 171 493 57 83, E-Mail:
wh@hasencleverstrategy.de
Original-Artikel:
www.presseportal.de/

Kaufen ist unter Umständen günstiger als mieten

Mittwoch, September 18th, 2013
In zahlreichen Städten sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen, gleichzeitig verharren die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung auf niedrigem Niveau. Unter Umständen kann der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie günstiger sein als die monatliche Miete. Wo dies der Fall ist, hat Stiftung Warentest untersucht.

Verbraucher stellen sich früher oder später die Frage, ob es angesichts immer weiter steigender Mietpreise noch lohnt, eine Wohnung zu mieten oder ob es sich nicht doch rechnet, eine Immobilie zu kaufen. Dies gilt vor allem in Großstädten. Jetzt gibt ein großer Vergleich von Finanztest Auskunft darüber, in welchen Städten sich ein Kauf lohnt. Gerade in den Ballungszentren und den Metropolen sind in vielen Fällen die Mieten besonders teuer. Der Kauf einer Immobilie ist also immer interessanter, gerade wenn die Zinsen niedrig sind wie aktuell. So rechnen die Experten vor, dass etwa in Frankfurt der Kauf einer Wohnung monatlich Geld einspart, statt sie zu mieten. In München dagegen liegen die Mieten ebenfalls hoch, dennoch lohnt sich hier in vielen Fällen der Kauf nicht. (mehr …)

Immobilien clever losschlagen – Sanieren, Sortieren, Präsentieren: So holen Sie beim Hausverkauf mehr Geld heraus

Mittwoch, September 4th, 2013

Händler präsentieren ihre Waren attraktiv im Schaufenster. Wer sein Haus verkauft, tut das oft nicht – und verschenkt damit Geld. „Homestaging“ ist oft die Lösung. FOCUS Online erklärt, was es damit auf sich hat – und wer die Dienstleistung anbietet.
Über 13 Monate stand das Haus von Karin und Hans Kargo (Name von der Redaktion geändert)aus Germering leer. Trotz Makler und einem wirklich guten Preis gab es kaum Interessenten. Schweren Herzens nahm das Rentnerehepaar seine letzten Ersparnisse in die Hand und investierte sie in eine sogenannte „Homestagerin“, die das Anwesen zum Verkauf herausputzen sollte.

„Mein Neffe hatte davon im Internet gelesen und uns dazu geraten“, erzählt die ehemalige Lehrerin Karin. Und die Expertin legte gleich los: Die alten Teppiche und Vorhänge flogen raus– schlichtes Laminat kam rein; die vergrauten Wände wurden geweißt und das Haus mit Hilfe von Mietmöbeln, Lampen und Accessoires dezent aufgehübscht. (mehr …)

Interessante Hinweise für Erben eines Mietvertrages

Freitag, August 16th, 2013

Nach dem Tod eines Mieters stehen die Vermieter und Angehörigen regelmäßig vor einer Vielzahl von Fragen und Problemen. Unter anderem muss geklärt werden ob der Mietvertrag weiterbesteht oder von wem der Vermieter nach dem Tod des Mieters die Miete erhält. Hier kommt es um die Situation an. Wenn der Verstorbenen alleiniger war, steht nach dem Gesetz seinen Erben das Recht zu in den Mietvertrag einzutreten. Das können zum Beispiel Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und auch nicht eheliche Lebensgefährten sein. (mehr …)

Renovierungskosten absetzen – So beteiligen Sie das Finanzamt am Hauskauf

Montag, Juli 8th, 2013
Mit einer genialen Strategie beteiligen Sie das Finanzamt am Immobilienkauf: Erwerben Sie ein Haus in schlechtem Zustand und setzen Sie dann das 7-Fache des Kaufpreises für Renovierung als Steuern ab. Worauf Käufer achten müssen.
Die Immobilienpreise kennen in vielen Städten Deutschlands nur noch eine Richtung – nach oben. Angesichts anhaltender Euro-Krise, günstiger Zinsenund mangels stabiler Anlagealternativen hält die Flucht ins Betongold weiter an – und treibt Kaufpreise wie Mieten. Vielerorts sind die Märkte leergefegt. Um überhaupt noch Wohnungen und Häuser verkaufen zu können, zahlen Makler Tippgebern inzwischen sogar Prämien.

Für clevere Immobilienerwerber gibt es jedoch einen Ausweg. Um ihr Geld zu sichern, greifen sie zu modernisierungsbedürftigen Mietobjekten. Stimmen Lage, Infrastruktur und Nachbarschaft der Immobilie, kann der Kauf plus Sanierung ein lohnendes Investment sein. (mehr …)

Streitpunkt Nebenkostenabrechnung – So sichern Vermieter ihr Geld

Donnerstag, Juli 4th, 2013
Reich werden mit Immobilien? Gar nicht so einfach. Auch der Unterhalt einer vermieteten Wohnung kostet eine Menge Geld. Zwar können Eigentümer einen Teil der Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen. Doch das Verfahren ist kompliziert. Schon kleinste Fehler bedeuten oft den Totalausfall.
Jedes Jahr, nachdem die Nebenkostenabrechnungen versandt wurden, nennt der deutsche Mieterbund dieselbe Zahl. Und jedes Jahr ist sie aufs Neue verstörend: Jede zweite Abrechnung in Deutschland ist falsch.

Wirklich verifizieren lässt sich diese Quote nicht. Da die Mieterverbände vor allem problembehaftete Abrechnungen auf den Tisch bekommen, ist ihr Blick auf die Dinge naturgemäß nicht der objektivste. Groß ist das Konfliktpotenzial aber allemal. Die steigenden Energiepreise haben die Nebenkosten in den vergangenen Jahren in schwindelerregende Höhen getrieben – und ein Ende dieses Trends ist nicht absehbar. Längst sprechen Experten von einer „zweiten Miete“, die mehr als ein Drittel der Gesamtkosten ausmachen kann. Es ist also nachvollziehbar, dass Mieter bei der Abrechnung sehr genau nach Fehlern fahnden – zumal die Chance, tatsächlich einen Lapsus zu finden, hoch ist. (mehr …)

Streitfall Umleitung – Darf ich bei Verkehrslärm die Miete mindern?

Donnerstag, Juni 27th, 2013
Bei einer Umleitung ist es mit der Ruhe in Nebenstraßen schnell vorbei. Die Anwohner können aber nur in engen Grenzen wegen des Lärms die Miete mindern.
Wer in einer Großstadt zwei, drei Reihen hinter einer Hauptstraße wohnt, kann die Ruhe in vollen Zügen genießen. Doch wehe, der Verkehr wird bei Straßenbauarbeiten über Monate in die Nebenstraße umgeleitet. Mit der Ruhe ist es dann dahin. Ob der Mieter in diesem Fall wegen des Verkehrslärms seine Miete mindern darf, ist allerdings nicht eindeutig.

Es kommt darauf an, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof in einer für Juristen typischen Antwort (Az.: VIII ZR 152/12). In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter eine ruhige Wohnung in der Schlossallee in Berlin angemietet. Nach fünf Jahren idyllischer Ruhe mitten in der Großstadt wurde plötzlich der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Ein halbes Jahr nahm der Mieter die Lärmbelästigung an. Dann minderte er die Miete. (mehr …)

Zu spät zum Immobilienerwerb?

Freitag, Juni 21st, 2013

Seit Generationen gelten Immobilien als sichere Geldanlage. Bleibt die Investition in Häuser und Grundstücke, trotz schrumpfender Bevölkerung in Deutschland tatsächlich ein sinnvoller Vermögensschutz?  

Beim Immobilienerwerb reicht es nicht aus, die gesparte Miete mit Zins-und Tilgungskosten zu vergleichen. Kapitalanleger, die Immobilien zur eigenen Nutzung erwerben, müssen auch dagegen rechnen, wie viel Zinsen sie auf ihr Kapital erhalten hätte, wenn sie es nicht in Immobilien investiert hätten. Wie wirkt sich die Inflation auf Schulden und Guthaben aus? Welche Vor- und Nachteile entstehen dem Immobilieninvestor durch Geldentwertung?   (mehr …)

Immobilienbarometer: Trotz hoher Immobilienpreise ist Glaube an weitere Wertsteigerung ungebrochen

Donnerstag, Mai 30th, 2013

Die Zuversicht in den Wertzuwachs von Immobilien ist heute noch genauso groß wie vor drei Jahren. Das zeigt die aktuellen Umfrage zum „Immobilienbarometer“ von Interhyp und ImmobilienScout24 unter rund 3.700 Kaufinteressenten. Demnach rechnet etwa jeder zweite Kaufinteressent (47 Prozent) mit einem Wertzuwachs, der die Inflation ausgleicht. Das sind genauso viele wie vor drei Jahren. Allerdings geht heute ein größerer Anteil der Befragten von einer höheren Wertsteigerung aus und ein kleinerer Anteil von einem Wertverlust. (mehr …)

Urteil: Vermieter dürfen bereits nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden

Dienstag, Mai 14th, 2013
Nach drei Jahren darf Mietern wegen Eigenbedarfsansprüchen gekündigt werden, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – aber nur, wenn der Bedarf zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht absehbar war.

Vermieter können bereits nach wenigen Jahren Eigenbedarf auf ihre Immobilie anmelden – wenn der Eigenbedarf zuvor weder geplant noch absehbar war. Das geht aus einem Urteil des BGH hervor. Die Richter hatten entschieden, dass es sich nur um eine rechtsmissbräuchliche Praktik handelt, wenn Vermieter bereits bei Abschluss eines Mietvertrages planen, ihre Immobilie in naher Zukunft selbst zu benutzten (AZ.: VIII ZR 233/12). Das Urteil stärkt damit die Rechte von Vermietern, da die Rechtssprechung des BGH zuvor eine Dauer von mindestens fünf Jahren Mietdauer vorgesehen hatte (BGH VIII ZR 62/08). (mehr …)

Sind Mietnomaden ein echtes Problem?

Mittwoch, Mai 8th, 2013

Ob im Fernsehen, im Netz oder in Zeitungen – das Thema Mietnomaden wird immer wieder heiß diskutiert. Zuletzt wurde dem Vermieter das Vorgehen gegen unliebsame Mieter dank des Mietrechtsänderungsgesetzes erleichtert. Doch wie drängend ist dieses Problem tatsächlich und wie kann sich der Vermieter effektiv gegen Mietnomaden schützen?

Mietnomaden, also Mieter die keine Mietzahlungen mehr leisten und dementsprechend häufig ihre Wohnung wechseln müssen, sind nicht zwingend auf den ersten Blick zu erkennen. Manche fahren mit teuren Autos vor, tragen elegante Kleidung und vermitteln so einen solventen Eindruck. Entpuppen sich der Bewohner dann als Mietnomade, bleibt  der Vermieter – sofern der Mietnomade aus der Wohnung auszieht – am Ende oftmals auf den Kosten für Renovierungsarbeiten für die oftmals heruntergekommenen Wohnungen sitzen. (mehr …)

Viele Wohnungen kleiner als im Mietvertrag angegeben

Sonntag, April 28th, 2013
Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein, das schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB). Ob Mieter in diesen Fällen fristlos kündigen dürfen, Ansprüche auf Mietminderung oder Rückzahlung bereits zu viel gezahlter Miete haben, hängt vom Ausmaß der Flächenabweichung ab. Beträgt diese mehr als 10 Prozent als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Es macht dann keinen Unterschied, ob im Vertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben oder eine Ca.-Fläche genannt wird. Ist die Wohnung sogar um 15 Prozent kleiner, kann die Miete auch um 15 Prozent gekürzt werden – bei 20 Prozent können vom Mieter dementsprechend 20 Prozent zurückgefordert werden.

Weniger als 10 Prozent bedeutet Pech gehabt

Keinerlei Ansprüche hat der Mieter allerdings, wenn die Wohnung tatsächlich nur genau 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben oder wenn der Unterschied noch geringer ist. In diesem Fall zählt die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße, selbst bei Mieterhöhungen: Für nicht existierende Quadratmeter müssen Mieter dann laut der aktuellen Gesetzgebung eine höhere Miete zahlen. Aufgepasst werden sollte auch dann, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Angabe der Quadratmeterzahl „unverbindlich“ ist, das heißt, nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. In einem solchen Fall hat der Mieter selbst bei deutlich größeren Flächenabweichungen von 20 Prozent und mehr keine Rechte. (mehr …)

Auflagen für Hausbesitzer – „Fast unantastbare Willkürmacht der Behörden“

Sonntag, März 24th, 2013
Vor allem in Großstädten müssen sich Immobilienbesitzer immer öfter strikten Auflagen unterwerfen. Selbst für kleine Umbauten brauchen sie eine besondere Erlaubnis. Viele FOCUS-Online-Leser sind empört über diese Eingriffe.
Mit dem Paragrafen 172 des Baugesetzbuches verfügen Kommunen über eine scharfe Waffe, um ihre baulichen Ziele durchzusetzen. Auf Basis dieses Gesetzesabschnitts können sie Immobilienbesitzern strenge Vorschriften machen. Mal müssen die Eigentümer ihr Haus auf Vordermann bringen, wenn ein Stadtviertel saniert wird. Soll das Milieu in einem Bezirk erhalten werden, dürfen sie die Wohnung nicht umbauen, weil sonst die Miete steigen könnte.

In der FOCUS-Online-Community ist die Aufregung über diese Eingriffe groß. „Eigentümern ein solches Bein zu stellen, ist ja schon nicht die feine Art, aber das auch noch auf diese fiese Weise zu tun, ist schon fast kriminell“, schreibt Akif Copur. (mehr …)

Energiepreise: Konzept zur Reform von Wohngeld und Grundsicherung vorgestellt

Donnerstag, März 21st, 2013

Angesichts der Aussichten auf steigende Energiekosten hat der Deutsche Mieterbund in Zusammenarbeit mit dem Paritätischen Wohlfahrtsverband ein Konzept zur Reformierung des Wohngeldgesetzes erarbeitet, das gestern in Berlin vorgestellt wurde. Die Novelle sieht unter anderem die Übernahme der Stromkosten von Harz IV-Empfängern vor.

 

Anlass für die Reform war die Ankündigung der Bundesregierung, die Ökostrom-Umlage im kommenden Jahr drastisch zu erhöhen. Bisher zahlen deutsche Stromkunden 3,59 Cent je verbrauchter Energie für die Förderung des Ausbaus der erneuerbaren Energien.  Im Jahr 2013 soll die Umlage auf 5,277 Cent pro Kilowattstunde steigen. Für einen Haushalt mit durchschnittlichem Jahresverbrauch von 3.500 Kilowattstunden würde die finanzielle Belastung durch die Umlage-Erhöhung von 125 auf 184 Euro im Jahr klettern – so müssen die Bundesbürger jährlich zusätzliche 50 bis 60 Euro allein für die Ökostromförderung einplanen, hinzu kommen Mehrwertsteuern sowie mögliche weitere Strompreiserhöhungen der Versorger. Genaue Zahlen wird die Bundesnetzagentur am kommenden Montag bekanntgeben. (mehr …)

Worauf müssen sich Hauseigentümer 2013 einstellen?

Dienstag, März 5th, 2013
Diese neuen Regelungen müssen Hausbesitzer 2013 beachten.

In 2013 kommen auf Hauseigentümer eine ganze Reihe Neuerungen zu, die in steuer-, energie- und mietrechtlichen Änderungen festgelegt worden sind.

Die bereits seit Jahresbeginn geltenden neuen Regelungen stellen einen Ausblick auf weitreichend geplante politische Vorhaben dar. Darin ist eine mögliche Mietrechtsreform, eine steuerliche Förderung aller energetischen Gebäudesanierungen aber auch geplante neue Vorgaben im Bereich Energiesparen inbegriffen. (mehr …)

Sanierung, Schornsteinfeger, Legionellen – Hauseigentümer aufgepasst: Was sich 2013 für Sie ändert

Donnerstag, Februar 7th, 2013
Im Jahres-Endspurt 2012 hat die Bundesregierung noch eine Reihe von Änderungen für Immobilienbesitzer und Mieter auf den Weg gebracht. Es sind finanzielle Erleichterungen darunter – aber auch handfeste Nachteile. FOCUS Online gibt einen Überblick.
Horrende Energiepreise, teure energetische Sanierung und Immobilienblasen in den Ballungsräumen: Das Wohnen in Deutschland wird zunehmend zum Luxus – und eignet sich damit vorzüglich als Wahlkampfthema. Die Sozialdemokraten jedenfalls haben gleich einen ganzen Katalog an Maßnahmen vorbereitet, um im Wahljahr 2013 die Seelen von Mietern und Eigentümern zu streicheln: Medienberichten zufolge sind (stärkere) Mietpreisbegrenzungen für Bestands- und Neumieten sowie Heizkostenzuschüsse geplant – und mehr genossenschaftlichen Wohnungsbau soll es auch geben.

Dass es Handlungsbedarf gibt, kann auch die aktuelle Regierung nicht von der Hand weisen. Zum Jahreswechsel sind bereits einige teils gravierende Gesetzesänderungen in Kraft getreten. (mehr …)

Häuser, Fonds, Aktien – Wie Sie am Immobilienboom mitverdienen

Sonntag, Dezember 2nd, 2012
Finanz- und Schuldenkrise machen Wohneigentum als sicheren Sachwert immer beliebter. Wie Anleger jetzt aus Betongold am besten Kapital schlagen – auch wenn sie gar keine Immobilie kaufen wollen.
In der Immobilienwirtschaft herrscht derzeit Champagner-Laune. „Die wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen lesen sich wie eine Blaupause für ein mittelfristig stabiles Wachstum“, frohlockt Thomas Bauer, Präsident des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. Für seine Branche rechnet er 2012 mit einem realen Produktionsplus von zwei Prozent.

Woher aber rührt der konjunkturelle Aufschwung? „Angst vor Inflation, die Sorge um die Stabilität des Euro und historisch niedrige Hypothekenzinsen treiben immer mehr Bundesbürger in Immobilien als sichere Sachwertanlage“, bilanziert Christian Peters, Anlagestratege der Direktbank Cortal Consors. (mehr …)

Urteil Mietminderung: Kaltes Wohnzimmer – kaltes Bad – kalte Mietwohnung

Sonntag, November 11th, 2012
Der Vermieter muss für eine sogenannte „Behaglichkeitstemparatur“ von 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen sorgen, wenn er Wohnung mit Heizung vermietet, so das Urteil des AG Köln. Auch muss die Wärme in den einzelnen Räumen regelbar sein. Aus dem Urteil des AG Köln geht hervor, dass unabhängig davon, wie alt ein Heizsystem ist, der Vermieter für eine sogenannte „Behaglichkeitstemparatur“ von 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen sorgen muss, wenn er die Wohnung mit Heizung vermietet. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren.

Der Sachverhalt  
Nach einer Mitteilung der Deutschen Anwaltshotline, ging es in der gerichtlichen Auseinandersetzung um eine 65 Quadratmeter große Wohnung mit Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Diele in einem 1964 erbauten Haus. Die Mieter monierten mit einem von ihnen gefertigten Raumtemperaturmessungs-Protokoll, dass eine Beheizbarkeit der Wohnung auf 20 Grad Celsius praktisch nie erreicht wird. Zudem müssten sie durchschnittlich sieben Mal am Tag stoßlüften, damit sich kein Schimmel bilde. Weshalb sie das letzte Jahr über jeweils jeden Monat einen Teil der Miete einbehalten hatten. Eine Mietminderung, mit der die Hauseigentümer allerdings nicht einverstanden waren und deshalb nun das ausstehende Geld einklagten.  Das Urteil des Amtsgerichts Köln   Die Kläger bekamen Recht – jedoch nur zum Teil. Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die Wohnung mit Fehlern behaftet war, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt haben. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass an dem Tag der Ortsbesichtigung eine Temperatur von 19 Grad in der Wohnung – bei 7 bis 8 Grad Außentemperatur – gemessen worden sei. Die Heizung sei nur zentral (in der Küche) regulierbar, eine Einzelregulierung der jeweiligen Heizungen in den einzelnen Zimmer sei nicht möglich. Dies entspreche nicht mehr den heutigen gesetzlichen Anforderungen. Aufgrund des Baus der Heizung, nämlich Beheizung durch Fußleistenkonvektoren die in Reihe geschaltet sind, sinke die Raumtemperatur und die Luftfeuchtigkeit steige an, was es notwendig mache, öfter als 2 bis 3 mal am Tag in der Wohnung Stoß zu lüften. Diese Ausführung der Heizung ließe es nicht zu, entsprechend den heutigen Vorschriften, die Räume ausreichend zu beheizen. Für eine erhöhte Kondensation in der Wohnung sei ebenso prinzipiell die Raumbeheizung verantwortlich.   (mehr …)

Hausbau Planen

Sonntag, Oktober 21st, 2012

Wir haben leider noch nicht viel Zeit mit Ihren Ratgebern verbringen können, konnten also noch nicht herausfinden, wie wir die Informationen zum Thema Hausbau auf die Themen Wohnungskauf und Aus- oder Umbauübertragen koünnen.

Wahrscheinlich wird es wohl auf die Analyse der Handwerkerleistungen und Preise hinauslaufen, oder?

Meine Frage nun…

Haben Sie ein paar Tipps, wie wir Ihr geballtes Hausbau-Wissen auf unser angedachtes Projekt Wohnung kaufen, Wohnung umbauen oder Wohnung ausbauen übertragen können? (mehr …)

Mehr Rechte für Wohnungsbesitzer – Gericht erleichtert Eigenbedarfskündigungen

Freitag, Oktober 19th, 2012
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Wohnungsbesitzern gestärkt. Sie dürfen einem Mieter auch dann aus Eigenbedarf kündigen, wenn sie die Wohnung beruflich nutzen wollen.
Wohnungsbesitzer dürfen eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs auch dann kündigen, wenn sie die Wohnung ausschließlich für berufliche Zwecken nutzen wollen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch verkündeten Urteil und stärkte damit die Rechte von Wohnungsbesitzern. Der BGH verwies zur Begründung auf die vom Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit (Az: VIII ZR 330/11).

Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind demnach aber weiterhin nur zulässig, wenn sie für den Mieter keine unzulässige Härte bedeuten, also wenn etwa eine vergleichbare Ersatzwohnung nicht unzumutbar teuer wäre. Dies muss die Vorinstanzen nun nochmals prüfen. (mehr …)

Energiesparende Stadtvilla besichtigen

Freitag, Oktober 19th, 2012

Berlin. Kaum ein Entwurf vereint Anspruch und Exklusivität beim Wohnen so, wie die klassische Stadtvilla. Klare Formensprache, viel Platz für die ganze Familie und zahlreiche Individualisierungsmöglichkeiten zeichnen auch die Villa „Lugana“ aus, die Roth-Massivhaus aktuell in Berlin-Mahlsdorf errichtet. Das Kundenhaus in der Menzelstraße ist, noch vor der Übergabe an seine künftigen Bewohner, am kommenden Wochenende zur Besichtigung geöffnet. (mehr …)

Ladenhüter trotz Immobilienboom – Die Tücken beim Hausverkauf

Freitag, September 21st, 2012
Von wegen Betongold: Wer sein Eigenheim verkaufen will, bekommt oft nicht den Preis, den er für angebracht hält. FOCUS Online erklärt, woran das liegen kann und wie Sie den Käufern höhere Gebote entlocken.
Erben kann Segen und Fluch zugleich sein. Als Sven Mezger* kürzlich die Nachricht erhielt, dass sein verstorbener Onkel ihm und seinem Bruder ein Haus zugedacht hatte, war die Freude zunächst groß. Inzwischen – etwa ein dreiviertel Jahr später – sind die Brüder froh, endlich einen Käufer für das gute Stück gefunden zu haben. „Das Haus liegt in einer Neubausiedlung in Aurich“, erzählt der 39-jährige Kölner. Der Onkel hatte das frei stehende, etwa 170 Quadratmeter große Haus mit großem Garten vor etwa 15 Jahren für 530 000 Mark gekauft. „Davon ausgehend wollten wir ursprünglich 265 000 Euro für das Objekt haben“, erinnert sich Mezger.

Die Nachfrage war groß – doch die Angebote lagen weit unter dem aufgerufenen Preis. Schließlich standen 200 000 Euro als Kaufpreis im Notarvertrag – ein Viertel weniger als erhofft. „Dennoch gut, dass wir es los sind“, sagt der Arzt. Denn allmählich wurden ihm die Kosten für das Erbe – Instandhaltung, Grundsteuer, Fahrten in den Norden – lästig. Zudem scheuten die Brüder das Risiko des weiteren Verfalls und Wertverlusts. (mehr …)

Dr. Wulff Aengevelt: „Düsseldorf hat noch Wachstumspotentiale!

Sonntag, September 16th, 2012

Düsseldorf ist als Arbeits- und Lebensraum sehr gefragt. Das zeigen seit Jahren steigende Einwohnerzahlen. Damit die Stadt wachsen kann, braucht sie Areale und Planungsrecht für den Neubau von Wohnungen und Gewerbeflächen. Indessen verfügt die Landeshauptstadt über ein relativ kleines, größtenteils dicht besiedeltes Stadtgebiet. Zu den Folgen zählen knappes nachfragegerechtes Wohnungsangebot und steigendes Kauf- und Mietpreisniveau. Um hier Lösungen zu finden, gibt es mehrere Arbeitskreise, in denen sich unser Haus engagiert. (mehr …)

Mieterhöhung durch energetische Sanierung?

Mittwoch, September 12th, 2012

Die Modernisierung des deutschen Gebäudebestands nach neuesten energetischen Standards ist für viele Mieter finanziell nicht tragbar. Allein im vergangenen Jahr konnte mehr als 100.000 Mieter in Deutschland ihre Wohnung nicht mehr leisten, nachdem die Kosten für die energetische Sanierung auf den Mietpreis umgelegt worden waren. Aufgrund der Mietpreissteigerungen infolge der Sanierungskosten mussten die meisten der betroffenen Mieter ihre Wohnungen verlassen, wie die ARD-Sendung „Report Mainz“ diese Woche auf Grundlage bislang unveröffentlichter Zahlen des Deutschen Mieterbunds berichtete. Die Deutsche-Energie-Agentur GmbH (dena) wehrt sich nun gegen die geäußerte Kritik an der energetischen Sanierung und verweist auf eigene Studienergebnisse, laut derer die Modernisierungskosten nicht maßgeblich für Mietpreissteigerungen verantwortlich zu machen seien. (mehr …)